Le prêt relais

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crédit à taux fixe
Le taux est fixé par contrat à la mise en place du crédit et ne varie plus durant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution du marché. Ce genre de crédit est plébiscité en période de stagnation des taux, puisque même en cas de remontée, vous conserverez le taux initial.

Sachez également que les mensualités peuvent être modulées durant le prêt, après avoir observé une période minimale de 1 à 2 ans.

Généralement calculé par rapport au taux des emprunts d’Etat, le taux du crédit est logiquement plus élevé qu’une offre à taux révisable. Ainsi, en cas d’une baisse des taux, votre prêt restera au taux initialement prévu à moins que vous envisagiez la renégociation du prêt, mais cela a un coût.

Endettement et apport personnel Vous devez, en premier lieu, déterminer votre capacité de remboursement en fonction de vos ressources et, éventuellement, de votre endettement existant. D’une manière générale, les banques et établissements de crédit n’acceptent pas un endettement supérieur à 30 % de vos revenus. Il vous faudra également évaluer votre apport personnel qui représente environ 10% de votre budget, les 90% restants étant couverts par le recours à un crédit classique. L’apport personnel est aussi envisagé par les établissements de crédit comme un test de vos capacités d'épargne et vous permettra de négocier plus facilement votre taux d'intérêt.

Trouver un crédit immobilier, prêt, emprunt

• 25/03/08 à 23:27

 
Financement > Trouver un crédit

Bien choisir son crédit immobilier est primordial et peut vous faire économiser de l'argent sur les remboursements, grâce à un meilleur taux d'intérêt. Voici de quoi trouver chaussure à votre pied.

Pour tout savoir pour trouver un crédit immobilier, naviguez dans le menu ci-dessous :

- Principe
- Endettement et apport personnel
- Le crédit à taux fixe
- Le prêt in fine
- Le prêt relais
- Le crédit immobilier à taux variable


Principe

En matière de crédit, il existe deux grandes familles : les prêts aidés (prêt à taux 0, 1% logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt locatif intermédiaire…) et les prêts classiques. On ne s’attachera ici qu’à la deuxième catégorie. Plus souples car non soumis à des conditions réglementaires, ces prêts vous permettront de financer toutes sortes d’opérations immobilières (achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux...).

Ces crédits classiques peuvent également venir en complément d’un prêt aidé (à taux 0%, 1% ou Epargne Logement). Ils sont remboursables en général par mensualités (mais aussi par trimestre, semestre ou année selon les cas), et courent sur une période allant de 3 à 20 ans, voire 30 ans, selon les établissements.

Les plus-values sont exonérées dans les cas suivants :

- lors de la cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans (22 ans avant 2004). Etant donné qu'un abattement de 10% par an au delà de la cinquième année de détention est appliqué, cela génère une exonération totale au terme de la quinzième année.

- lors de la cession d’un bien dont le montant n'excède pas 15 000 €.

- lors de la cession de la résidence principale à condition que l'immeuble vendu soit la résidence principale au jour de la vente et qu’il ait été occupé depuis le jour de son acquisition ou de son achèvement par le vendeur en tant que résidence principale. Si ce n’est pas le cas, il doit avoir été occupé au moins cinq ans en qualité de résidence principale. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente est soumise au régime général des plus-values immobilières.

- lors d’une expropriation demandée par déclaration d’utilité publique, sous condition de remploi dans les six mois de l'indemnité d'expropriation.

- lors d’opérations de démembrement ou assimilées.

Le régime des plus values

• 25/03/08 à 23:27

Fiscalité et patrimoine > Le régime des plus-values

Pour tout savoir sur le régime des plus-values, naviguez dans le menu ci-dessous :

- Principe
- Le nouveau régime en vigueur
- Le calcul de la plus-value
- Les plus-values imposables
- Les plus-values exonérées


Principe


Tout d’abord et pour rappel, sachez qu’une plus-value immobilière est une augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente portant sur un bien immobilier détenu par un particulier.

Sauf exonérations prévues par la loi, cette plus-value est soumise au prélèvement. Le régime des plus-values de particuliers constitue donc la règle applicable en la matière.

Le nouveau régime en vigueur

Depuis le 1^er janvier 2004, le régime des plus-values immobilières des particuliers a été simplifié par la loi de finances de la même année.

Auparavant, les modalités de détermination des plus-values étaient complexes et aboutissaient très souvent à une absence de taxation. Les plus-values immobilières étaient déterminées par le vendeur lui-même sur un imprimé spécifique joint à la déclaration annuelle des revenus.

Depuis cette date, les plus-values immobilières ne sont plus intégrées au revenu imposable, mais perçues par le notaire lors de l'enregistrement de l'acte.

Le contrat d'assurance habitation

• 25/03/08 à 23:27

Contrat habitation : les bonnes clés pour faire le bon choix

 

L’assurance est une activité complexe. Parfois certaines garanties sont mises en exergue mais ne sont accessibles que sous certaines conditions ou uniquement en option au détriment de la présentation de la globalité de la protection proposée.

 

 

Attention au vocabulaire

En matière d’assurance, les mots n’expriment pas toujours les mêmes réalités. Si ce secteur d’activité est très strictement contrôlé au plan économique et financier par l’autorité de tutelle*, il l’est beaucoup moins sur le contenu des contrats. En conséquence, telle garantie chez tel assureur n’aura pas la même étendue chez un concurrent. Ainsi par exemple, une assurance « vol » couvrira, certes, les biens à l’intérieur de l’habitation mais ne les couvrira pas systématiquement dans le jardin ou lors d’un déménagement.

 

* Commission de contrôle des assurances, des mutuelles et des institutions de prévoyance

 

Quels risques assurer ?

La pratique actuelle de nombreux assureurs consiste à présenter un large éventail de propositions d’options parmi lesquelles l’assuré doit arbitrer pour se construire lui-même sa protection, en tenant compte des exclusions et limitations des uns et des autres.

L’inconvénient de cette méthode : si le sinistre dont vous êtes victime n’entre pas dans le champ que vous avez défini, vous êtes seul. Il est important que les garanties essentielles que vous recherchez soient présentes, même dans les formules les plus économiques : par exemple le vol, les conditions de remboursement des meubles meublants et des biens immobiliers, la protection des dommages corporels, l’assistance à domicile (garde d’enfants, aide ménagère…), la défense des droits et responsabilités des assurés pour les dommages causés à un tiers (responsabilité civile), la prise en charge immédiate des dommages consécutifs à des événements climatiques ou le conseil juridique sur tout problème relatif à l’objet assuré.

 

 

L’étendue des garanties

Qui est assuré ? Quoi ? Dans quelles circonstances ? Le contrat d’assurance a pour objet de répondre à ces questions, puis de définir le mode d’intervention de l’assureur en cas de sinistre.

Des clauses limitatives et/ou des exclusions peuvent réduire la portée du contrat.

Par exemple, l’assurance des résidences secondaires est souvent assortie d’une durée d’occupation minimale ; ou bien l’assurance vol peut être conditionnée à la présence d’équipements de sécurité sous peine de déchéance ou de limitation de l’indemnisation. Ces précisions, dont il est important de prendre connaissance avant de souscrire, sont indiquées dans les conditions générales.

 

Et en cas de dommages ?

C’est après sinistre que l’on juge réellement la qualité de son contrat. L’indemnisation doit être rapide et loyale, conforme aux garanties proposées et bien sûr au patrimoine déclaré (il est d’ailleurs important de le réévaluer régulièrement). Chacun peut se faire une idée de l’attitude des assureurs après sinistre en interrogeant son entourage ou en contactant les associations de consommateurs.

 

Protection corporelle : privilégier l’assurance de personnes

Les conséquences les plus graves des accidents sont subies par les personnes. Combien de blessés chaque année, dans les maisons ou tout autre lieu (voie publique, école…), doivent assumer les conséquences de leur défaut ou insuffisance d’assurance corporelle ? En l’absence de tiers responsable, ils ne sont pas assurés. Une protection maximale sur ce chapitre est absolument essentielle au bien-être et à la tranquillité des assurés. C’est le rôle de contrats spécifiques dits de “protection corporelle”. Il est aussi important que les mesures déclenchées en cas de sinistre ne se limitent pas au versement d’un chèque, mais englobent des prestations d’assistance (aide à domicile, intervention urgente d’artisans, hébergement provisoire des assurés…).

 

Vérité des prix

En assurance à la carte, la présentation des tarifs est très attractive. Mais au prix de base, l’assuré doit ajouter les options qu’il a choisies, ce qui augmente singulièrement le total. Les risques peuvent être plus ou moins mutualisés (répartition du coût entre les assurés), ou le prix momentanément “cassé”. La remise incitative accordée au moment de la souscription ou du renouvellement d’un contrat ne permet pas d’appréhender la réalité de la cotisation pour les années à venir.

Les franchises applicables en cas de sinistre doivent aussi être considérées avec attention.


Retrouvez le contrat d'assurance habitation MAIF

Avant toute chose, il faut vous assurer de pouvoir financer votre projet.
Evaluez, pour commencer, votre apport personnel, c'est-à-dire la somme que vous pouvez investir sans emprunter.
Plus il est important, plus la banque sera « conciliante ».

Généralement, elle exige qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport personnel, voire 20 à 30% selon les établissements. Pour compléter votre plan de financement, vous avez droit à un prêt qui diffère selon votre situation. Citons le prêt 1 % logement, le prêt à taux 0 %, le prêt conventionné, le prêt à l’accession sociale, le prêt fonctionnaire, les prêts départementaux et des caisses de retraite et, bien sûr, le prêt épargne logement. Vous devez également évaluer votre capacité d’endettement, qui pour être viable, ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus.
 
Le choix du terrain

Une fois votre capacité financière validée, deux solutions s’offrent à vous pour l’acquisition d’un terrain : un terrain isolé ou en lotissement.

Incontestablement, c’est le terrain en lotissement qui offre le plus de facilités.
Déjà borné et souvent viabilisé, il présente également des garanties sur la surface constructible. Vous devrez néanmoins respecter certaines obligations (normes d’architecture, respect du règlement du lotissement, entretien des espaces verts).

Si vous souhaitez acquérir un terrain isolé, pour commencer, armez-vous de patience. Pour dénicher la perle rare, vous pouvez consulter la presse spécialisée ou locale, un aménageur-lotisseur ou un constructeur de maisons individuelles qui, généralement, recensent les terrains à vendre. Si la proximité des transports, des commerces ou d’une école est importante, ne négligez pas pour autant la nature et la qualité du sol et du sous-sol. La mairie ou la DDE fournissent ces informations.
Demandez également un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie qui garantie la constructibilité du terrain et renseigne sur les servitudes et les règles architecturales.
Sachez aussi que depuis le 1^er janvier 2001, vous devez être informé dans le descriptif du terrain de l’existence d’un bornage (limite entre deux propriétés).

Par ailleurs, si votre terrain n’est pas relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement et de téléphone, il vous appartient de réaliser les raccordements à vos frais.

Comme pour un appartement, l’achat d’un terrain comporte les mêmes démarches : signature de l’avant-contrat puis de l’acte définitif devant notaire. Pour que la vente soit définitive, vous devrez avoir obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de construire et les prêts éventuels.

Le permis de construire

Sauf cas exceptionnel en raison de la nature ou de la taille de la construction (une déclaration préalable peut suffire), le permis de construire est obligatoire.

Délivré par la mairie, dans un délai de deux à six mois, il fixe les règles d'urbanisme et d'environnement. La demande du permis de construire doit comporter votre identité et des informations concernant le terrain, l’acte d’achat du terrain, la construction et les servitudes.
En plus du permis général, vous pouvez obtenir deux autres types de permis. Le permis de construire modificatif peut être délivré si la construction risque d’être modifiée par rapport au projet de départ.
Le permis de construire tacite, lui, est délivré lorsque l’administration n’a pas répondu dans le délai imparti (deux mois). Son silence rend le permis valable.

La délivrance du permis peut prendre plus de deux mois selon la situation :
- trois mois si des services spéciaux ou l’architecte des Bâtiments de France sont consultés

- cinq mois si la Commission supérieure des Monuments historiques est consultée

- de cinq à sept mois si une autre autorisation est exigée ou si la construction est prévue dans une zone protégée

Une fois l'autorisation obtenue, elle est affichée en mairie et sur le terrain pour informer les voisins qui peuvent, éventuellement, contester la décision en justice. Aussi, faut-il respecter un délai de deux mois avant d’envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier et de commencer les travaux.

Dans tous les cas, les travaux doivent démarrer dans les deux ans qui suivent le permis de construire.

Architecte ou pas ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170 m².
En deçà, rien ne vous empêche de dessiner vous-même les plans de votre maison, à vos risques et périls.

Si vous n’avez pas trop le goût du risque, un architecte se chargera de dessiner les plans selon vos envies et votre budget. Il peut également vous assister pour obtenir le permis de construire, choisir l’entrepreneur, suivre et contrôler les travaux jusqu’à la réception.

Sachez également que l'architecte est responsable des éventuels vices de construction durant une période de dix ans après l'achèvement des travaux.

Le concours d’un architecte coûte en moyenne de 5 à 15% du coût global, selon son degré d’implication dans le projet.

Le contrat de construction

Toues ces démarches effectuées, vous voilà dans la partie active de votre projet : la construction.

Mais qui dit construction, dit contrat.

Dans la majorité des cas, vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur. Il est la garantie que votre maison sortira de terre, cela grâce à un cadre juridique très strict envers le constructeur qui lui impose une garantie de livraison au prix et dans les délais convenus. La signature de ce contrat n’est pas obligatoire si le constructeur s’engage à édifier une maison sur un terrain qu’il ne vous a pas vendu.

S’il n’est pas obligatoire, ce contrat est donc chaudement recommandé.

Il existe deux types de contrat :

- Le contrat de construction avec fourniture de plan : contrat le plus courant, il charge un constructeur d’élaborer le plan de votre maison et d’en réaliser la construction. Vous pouvez néanmoins modifier et personnaliser les plans proposés par le constructeur en fonction de votre budget et de vos souhaits. Les entreprises travaillent sous la responsabilité du constructeur qui est votre seul interlocuteur.
- Le contrat de construction sans fourniture de plan, appelé CCMI allégé : dans ce cas, vous fournissez les plans de la maison au constructeur (établis par un architecte ou par vous). Moins contraignant pour le constructeur, il est aussi moins protecteur pour l'acquéreur.

Si plusieurs entreprises interviennent, vous signez avec chacune d'elles un contrat d'entreprise qui ne vous offre aucune protection. Le coût de l’opération devient alors plus incertain.

La réception des travaux

C’est le grand jour.
Votre maison est achevée, mais avant d’emménager, vous devez effectuer la réception des travaux.
En tant que maître d’ouvrage, c’est à vous et vous seul qu’il revient de signer le procès-verbal de réception qui validera la construction.

Les garanties de construction

Avec le contrat de construction de votre maison, vous bénéficiez de plusieurs garanties, qui s’échelonnent d’un à dix ans selon les éléments de la construction concernés et les défauts constatés.

- Garantie de parfait achèvement :
valable pendant un an, elle permet d'obtenir réparation des défauts relevés le jour de la réception des travaux, mais aussi de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date.
S’il faut le signaler par écrit, il n’est pas besoin de prouver la faute du professionnel.

- Garantie de bon fonctionnement :
valable pendant deux ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les désordres survenant aux éléments d'équipements (portes, fenêtres, moquettes, revêtements muraux, chaudière).
Là aussi, inutile de prouver la faute du professionnel.

- Garantie décennale :
valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages qui affectent la construction,  l’exception des défauts esthétiques.
Sont tenus pour responsables les constructeurs (architecte, constructeur...) qui doivent normalement être couverts par une assurance.
Vous-même, en tant que maître d’ouvrage, devez souscrire une assurance dommages-ouvrage.
En dernier recours, si le montant des réparations dépasse 7 600 €, vous pouvez saisir le tribunal d'instance ou de grande instance.

Combien de temps vient de s’écouler ? Un an, peut-être plus. Toujours est-il que vous êtes désormais chez vous, dans vos murs. La plus belle des récompenses d’un projet qui reste toujours un moment important dans la vie d’un individu.

Home staging : Le bon plan pour vendre vite et mieux

Tendance Juillet - Août 2008

Les vacances sont là ! Et vos clients souhaitent vendre leur bien le plus tôt possible à la rentrée. La solution qui fait fureur outre-Atlantique : le home staging, ou comment valoriser un logement. Une pratique efficace qui permet de vendre 3 fois plus vite et 2 à 10% plus cher. Vous souhaitez vous différencier de vos concurrents ? Ça tombe bien, les formations de home staging arrivent en France.

 

La loi Scellier s'elargit

• 16/04/09 à 22:20

La loi Scellier s’élargit, vos entrées de mandats aussi !

Destinés à disparaître à l’issue de l’année 2009, les dispositifs d’investissement locatif actuels ROBIEN et BORLOO ont été revisités par la loi de finances rectificative pour 2008, et rebaptisés communément « LOI SCELLIER ». La réduction d’impôt sur le revenu remplace l’amortissement du prix de revient des investissements immobiliers.

Quels sont les logements concernés par la réduction d’impôt ?

- Les logements acquis neufs ou en l’état de futur achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire. La construction doit être achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande.
- Les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence (décret du 30/01/2002) et, qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. La construction doit être achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande.
- Aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI).

Attention : L’investisseur propriétaire ne peut bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année d’imposition qu’à raison de l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un seul logement.

Quelles sont les conditions à respecter par le propriétaire ?

- La localisation géographique : les logements doivent être situés dans des zones géographiques délimitées par arrêté, et correspondant aux zones actuelles A, B1 et B2 des dispositifs ROBIEN et BORLOO. Les investissements réalisés en zone C sont exclus du dispositif SCELLIER.
- L’« éco-conditionnalité » : les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2010, au plus tard, doivent respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique qui seront définies par un décret à paraître. Cette condition ne s’appliquera qu’à cette échéance.
- La location doit être non meublée à usage de résidence principale du locataire (personne physique, collectivité publique, société) pour une période de 9 ans.

Quel est le mécanisme de la réduction d’impôt ?

- La réduction d’impôt est de 25 % du prix de revient de l’immeuble ou des travaux, prix retenu dans la limite de 300 000 €. Elle est répartie en parts égales sur 9 années, et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
 - Si le propriétaire prolonge son engagement de location initial de 9 ans pour une période de 6 ans, il bénéficie d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% annuelle, soit une réduction totale de 37 %. Pour ce faire, il doit louer dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire en respectant des conditions de plafonds de ressources et de loyers, à l’identique des dispositifs déjà existants.
- Pour les logements acquis ou construits à compter de 2011, la réduction d’impôt sur le revenu passera de 25 à 20 % du prix de revient de l’immeuble.
- Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition, par exemple 2009, excède l'impôt dû par le contribuable en 2009, le solde de la réduction, peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre de 2010, et des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Bonne nouvelle pour vos acquéreurs et donc pour vous : la loi Scellier élargit son champ d’action ! Jusqu’alors réservée au zone A, B1 et B2 pour les programmes d’investissement locatif dans le neuf, la loi Scellier permet maintenant à la zone C de bénéficier de ses avantages. Avantages non négligeables car il s’agit, rappelons le, d’une réduction d’impôt équivalente à 25% du montant investit (limité à 300 000 €) étalée sur 9 ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. A noter aussi que pour tout investissement respectant ces critères mais ayant lieu en 2011 et 2012, la réduction d’impôt passe à 20% du montant investi en suivant les mêmes conditions qu’au préalable.